曾展鵬 高力香港估價及諮詢服務署理主管

2025至2026年度，政府成功批出了5幅住宅用地，當中有多幅以高於市場估值上限的價格成交，成為樓市信心回穩的重要標誌。然而，在這股回暖浪潮背後，更值得深究的是宏觀賣地政策的策略轉向——當賣地條款逐步鬆綁，土地的定價空間得以釋放，市場方能更貼近實際供求作出定價。

過去私人住宅用地招標常附帶社福設施興建責任，例如長者日間中心、康復服務設施及幼兒中心等。中標者須承擔額外的設計、施工及時間成本，從而影響市場參與意欲及投標反應。此類非市場主導的條款，令地價的市場訊號出現偏差，投標者須在出價時一併考慮社會責任成本，其投地意欲與出價策略或因而有所調整。

宏觀而言，賣地條款中綑綁社福或基建要求，雖有助政府加快完善社區配套，但其綜合效益值得謹慎檢視。當土地價值無法透過市場競爭充分反映，影響層面不止於即時地價收益，長遠更可能妨礙整體土地供應機制的有效運作——流標或低價成交所釋出的審慎信號，往往加劇市場觀望情緒，形成負面循環。若土地持續未能批出，私人住宅供應將相應滯後，所產生的連鎖反應將擴散至建築、裝修等相關產業，削弱其業務增長動力，整體經濟活動亦可能因而放緩。長遠而言，若能逐步減少相關的附帶要求，發展商可更專注於評估土地的區位價值與發展潛力，而成交價亦更能反映市場實況，為政府日後釐定底價及評估市場走勢提供更清晰的參考基準。

以東涌數幅用地為例，不難看出賣地條款的簡化與市場反應之間的關聯。港鐵東涌東站第1期的住宅用地曾於2023年流標，2024年重推時港鐵簡化了招標條款，將項目「拆細」，並取消興建商場的要求，結果收獲4份標書，終由南豐集團投得。東涌106B及106A區住宅用地亦在無須興建政府設施的條款下先後順利批出。由此可見，賣地條款的靈活與適度鬆綁，直接影響土地的市場承接力，以及其價值能否恰當彰顯。

若未來賣地條款進一步「去捆綁化」，減少非核心的強制附帶要求，配合停車場樓面寬免等措施，可降低發展商在規劃上的不確定性，使地價更純粹反映市場的實際需求與預期，從而提升土地配置效率。賣地不僅是帳面數字，更反映城市發展與市場信心的互動；審慎拆牆鬆綁，是在變局中釋放土地潛能的務實方向。