撰文：曾展鵬 高力香港估價及諮詢服務署理主管
隨着港珠澳大橋通車、東薈城擴建及東涌東海濱長廊等重點發展相繼完成，東涌漸具成熟社區的雛形。在此基礎上，華懋於2022年投得曾流標後重推的東涌市地段第50號用地、新鴻基於2025年投得東涌第106B區用地，加上剛剛截標的106A區用地等項目陸續推展，標誌著新市鎮的長遠規劃正從藍圖走向現實。
從「新市鎮餘下發展」到「可持續社區」
早年東涌的基建配套滯後，造成居民出行不便，也令市場對區內前景趨於審慎。2012年，政府啟動《東涌新市鎮擴展研究》，確立向東、西雙向拓展方案。與過去不同的是，現時的基建配套已納入前瞻規劃——預計於2029年通車的東涌線延線，將顯著縮短往返港島東及九龍東的車程。同時，根據離島區議會規劃文件，道路、行人天橋及供水系統等基建工程將於2025至2030年分階段完成。長遠而言，東涌能否轉型為宜居且可持續的社區，關鍵在於基建進度、環境承載力與社區配套的平衡。
東涌新盤進場：供應節奏與需求基礎的平衡
根據市場資訊，東涌將有超過3,300個私人住宅單位預計於2029年入伙。現時區內人口約15萬，這批密集落成的新單位在現有私人住宅存量上將帶來顯著增幅，或存在供應過於集中的風險。惟隨著基建配套逐步完善，東涌的社區吸引力預期將持續增強；加上區內需求基礎穩健，目標客群涵蓋換樓客、專業人士及經常往來大灣區的人士等，有助平衡供應及需求。當然，市場最終的承接力，仍視乎利率走勢、整體經濟環境及樓市氛圍。
從分散區域到亞洲國際都會：協同效應的願景
為實現《香港2030+》倡議的「更宜居、具競爭力及可持續發展的亞洲國際都會」目標，有賴區域協作與基建整合。隨着機場島北、港珠澳大橋口岸、東涌擴展區、洪水橋及屯門西等物流與商貿項目推進，「西部經濟走廊」逐步成形，對接珠三角機遇。東涌作為節點，若能持續強化對外交通及基建，可望發展為具實力的新興商貿樞紐。整體而言，若要促成協同效應，規劃必須超越單一項目的視野，從宏觀層面統籌土地及基建配置。
