樓市現四大凶兆
2024年8月5日

今年2月28日撤辣,掀起入市小高潮。4月新增8500多張買賣合約,發展商趁勢推出多張新盤價單,吸引不少市民及內地人買樓。不過,提振作用快速消退,樓價及交投於5月打回原形〔圖一〕,市場情緒甚至比撤辣前更悲觀。

凶兆一:銀主盤

記者上月中走訪忠誠拍賣行的拍賣會,有不少住宅銀主盤公開競拍。場面氣氛頗為冷清,大部分物業在無人叫價下流拍。列席的李先生不曾競投,會後向記者透露,家人有待售物業,到場只為參考同類單位市價,以定下沽貨價位。
幾天後,環亞拍賣行推出20個住宅拍賣,最後僅以553萬元拍出了一個北角單位。其餘銀主盤,貴如開價3800萬元的羅便臣道31號千呎大宅、平如開價300餘萬的馬鞍山錦英苑400呎普通單位,一律無人問津。這一定程度上反映了部分銀主有意堅守底價。然而,他們守得住嗎?

觀察樓市多年的獨立樓評人劉兆昌近期與銀行業人士交流,留意到銀主有點坐不穩,開始萌生「要錢唔要貨」的想法,「例如何文田半新盤皓畋特色單位銀主盤,近期以4630萬元沽出,較2018年買入價賬面貶值48%〔表一〕。個別銀主動輒減價45%,或低於估價20%出貨,這已是最基本的折讓行情」。

劉兆昌向記者強調,銀主盤的價及量是樓市寒暑表,反映銀主對未來半年至一年市道的看法。中原地產研究部指出,今年首季銀主盤存量按季減20%至207個。「我們要想想,為何剩下200餘個銀主盤,銀主都要急賣?全因擔心愈來愈多債仔(業主)投降棄供,令銀主盤進一步滾存,同時也擔心愈遲賣價格愈殘,更難追回業主餘下按揭欠款,呆壞賬風險增加,所以銀主心急求售,近期加快減價。」

據金管局住宅按揭統計調查,按揭貸款拖欠超過3個月的比率由2021年第三季末0.03%上升至2024年首季末0.09%。「以比例計,(升幅)已是很多。」劉兆昌進一步解釋,根據以往觀察,銀主盤是會複合增加的,「如果經濟繼續差下去,銀主盤隨時攀升到400、800,甚至過千亦不為奇」。

銀主盤存量有攀升風險非危言聳聽。因為由業主中斷供款到安排拍賣……

——節錄自8月號《信報財經月刊》