撰文：曾展鵬 高力香港估價及諮詢服務署理主管

香港首份《香港五年規劃》與《施政報告2026》同步發布，標誌着香港首次以中長期規劃框架勾劃未來發展藍圖。當中，北部都會區被定位為香港未來發展的核心戰略平台。從房地產角度而言，其意義不僅在於新增土地供應，更反映香港正由「土地驅動」邁向「產業驅動」的發展模式。

從「造地」思維走向「產業」思維

過去數十年，本港土地政策主要聚焦住宅供應及城市擴展。然而，《五年規劃》將北部都會區定位為創新科技、教育及產業發展的重要引擎，透過「產、學、研」融合推動新經濟增長。

未來五年，北都將提供約900公頃熟地，當中逾四成為產業用地，反映土地規劃重心正由「造地」逐步轉向「造產業」。在此發展模式下，土地價值將不再單純取決於供應規模，而更取決於產業集聚、人才匯聚及經濟活動所創造的長遠價值。

河套合作區：重新定義創科地產價值

《五年規劃》提出加快推進河套深港科技創新合作區「一河兩岸、一區兩園」建設，進一步深化港深協同發展。
河套的真正價值並不在於新增樓面供應，而在於建立具規模的創科產業生態圈。參考新加坡緯壹科技城（one-north）及美國三角研究園（Research Triangle Park）等國際案例，當產業、人才、資本與土地形成協同效應，房地產價值將由傳統區位優勢進一步延伸至產業集聚能力及創新潛力。

若河套能夠成功打通人才、數據及資金流動，將有機會發展成香港首個具國際競爭力的創新科技產業集群，並重新定義本港創科地產的價值體系。

從新增土地走向城市價值重塑

除推進北部都會區外，《施政報告2026》亦提出市區重建檢討、跨區地積比率轉移及釋放工業用地等措施，反映政府正同步推動新區發展與城市更新。

另一方面，政府亦積極推動「組裝合成」建築法（MiC）、人工智能規劃及建造科技應用，以提升土地開發及建設效率。長遠而言，香港的競爭力不僅取決於新增土地供應，更在於如何透過科技創新、人才匯聚及產業升級，提升土地資源的整體效益與價值創造能力。

北都承載香港未來發展新使命

北部都會區的價值意義遠超土地開發，更在於透過河套合作區、大學城及創科園區等布局，推動產業發展、匯聚人才，並強化香港作為國際創新及服務樞紐的競爭力。對房地產市場而言，其長遠意義在於創造持續的經濟活動和需求，而非單純提升土地價值。