不經不覺樓市跌足三年！隨着撤辣、減息等政策出台，新盤氣氛恢復熾熱，排隊買樓人潮湧現，唯政府賣地流拍、甲廈空置率高企等陰霾揮之不散。踏入2025年，環球政經風險加劇，紀惠集團CEO湯文亮及仲量聯行香港主席曾煥平，他們分別被外界視為「好友」及「淡友」，在本刊訪問中將仔細拆解，如何在跌市中尋寶。

撰文：李潤茵　本刊記者

香港樓價自2021年高位回落至今，已輾轉累挫近三成；今年2月撤辣後，跌幅一度收窄，戴德梁行預料，住宅市場全年跌5%。

回顧2024年，本港負資產個案破4萬宗，創2003年來新高，撻訂潮亦步亦趨，7個新盤延遲入伙。儘管樓市走勢波譎雲詭，大行普遍預料2025年會回升5%。

一手樓擠壓二手樓

相較半年前，政策轉向（香港撤辣、美國減息及中國救市）的確帶旺成交，惟仲量聯行香港主席曾煥平維持樓市跌勢預期，原因正是「一手樓仍以震撼價開售，近期101英皇道打正旗號『過去10年最平』，該區二手樓恐都無運行」。

「一手永遠是高於二手，甚至有20%至25%差價，樓市才會慢慢復常，甚至向上。」他指出，當發展商新盤不再減價，而是加價，甚至惜售，就是樓市轉勢訊號。

「自從樓市最大緊箍咒辣招撤銷後，《施政報告》提出放寬住宅按揭成數上限、購豪宅計入投資移民資格等，其實僅屬小修小補，反為國家9月出台政策『組合拳』刺激作用更大。」

曾煥平強調，樓市低迷歸根究柢是經濟差。「某程度上，股市反映預期，中央放寬地方債務上限本應是超重拳，但似乎都無動於衷，反映經濟相當不理想，而香港要重燃經濟火焰，本身沒什麼板斧，純粹是看北水而已！」

與此同時，在中美博弈夾縫下，香港不單處於捱打局面，更加是精神分裂，「經濟要背靠祖國，貨幣卻背靠美國，基本上兩面不是人，甚至特朗普已揚言，為打擊中國，可能連香港都打擊」。

正因內外交困，香港樓市至今未能止跌回升，背後源於三大壓力——第一、發展商的「去庫存」壓力。「坊間通常從供款、市民負擔來看減息，所以認為減25或50點子，收租已經足夠供樓，但其實減息，更重要是看發展商。」

曾煥平解釋，劈價賣樓是為勢所迫，因利息成本愈來愈高，發展商必須「去庫存」。一般來說，發展商所付利息是HIBOR（香港銀行同業拆息）加1至2厘，以前零息環境下，息口僅1點幾厘，但現在HIBOR是站穩4厘幾，「在這種情況下，要知道發展商利息差距是很大，由1點幾上到6點幾，所以只能不斷『去庫存』收窄」。

11月，標普發表研究報告顯示，截至9月本港現樓貨尾，仍有2.1萬伙待消化，超過2023年全年水平，累計新增供應於未來三四年，更可能超過港府10年私樓供應目標的80%，變相迫使發展商減價「去庫存」。

另一邊廂，買家都會受影響。「老實說，即使是自住客，現在買樓付首期，動輒都百幾萬，若然並非急用，將筆錢做美元定期，收息可能都接近4厘，跟以前零息是兩回事，可以先租樓，等樓價再跌。」

所謂樓市「未跌定」，意思就是買樓人數未夠多，「始終還是有人想等到明天，眼見現在的經濟環境不好，若果擔心明天樓價平過今天，很自然會延後買樓決定」，曾煥平表示。

同樣地，發展商什麼情況會加價呢？就是「愈來愈多人買樓，甚至自己不夠貨賣，譬如有1000個單位，賣出800個，剩下200個時，發現外面原來還有成千人排隊，也沒理由不加價吧！」

曾煥平強調，發展商都是做生意，除非減息幅度大增，否則利息支出高企下，唯有減價促銷，「誰當選美國總統，因而變得很關鍵。雖說特朗普是生意人，有些人認為他會減息，但不要忘記關稅方面，其內閣成員都是鷹派」。

中美關係絕對是港樓變數。一旦美國向中國產品徵收60%關稅，其國內通脹勢必難以下降，甚至未來持續上升，結果是拖慢減息步伐，「他始終要順應美國主流文化，即保護主義、貿易壁壘，甚至可能變本加厲。在這種形勢下，香港經濟復甦步伐會緩慢，中國經濟更會面臨挑戰」，並引伸至第二種壓力「北水」減弱。

「北水」變質

樓價要止跌回穩，主要需求靠北水。曾煥平憶述，昔日高峰期，內地人來港「掃樓」便十幾萬伙「濕濕碎」，「尤其人民幣預期將貶值，國內有錢人都喜歡來港買樓」。

只是「北水」已不復當年勇。紀惠集團行政總裁湯文亮形容，今天北水不同昔日北水，「現在是自己錢，以前是企業錢或國家錢。後者最重要是計數，說火得不好聽，是先看看自己有無着數，再設法將錢合法地轉出來，例如買樓」。

湯文亮曾經跟北水交手。「我們以前有時都看不通樓價，為什麼可以出價那麼高？明明我層樓比較靚、高20層，甚至平10%，那類買賣都是靠關係，所以成交價未必真實；反觀現在，很多都是自己企業。」他分享，目前國內最熱門話題，就是怎樣移民香港。「假設你在廣州有樓，第二層樓買上海、北京是沒有意思，必定是考慮買香港樓，深圳有錢人更是如此。」

湯文亮補充，現時香港約有5萬名內地生，逾半為中學生，「他們不會單獨來港，通常媽媽會陪同伴讀，他們有居住需求，或租樓或買樓」，他指人口增長會帶動樓價，包括優才、專才及投資移民。

問題是國內經濟放緩，近年外滙管制愈趨嚴格，資金出境非易事，內地買家購買力再強，也只能通過「螞蟻搬家」方式運錢到港，「現在無人敢用地下渠道，改為全家坐高鐵來港，每人每次帶2萬元人民幣，兩夫婦就是4萬元」，湯文亮向記者透露，相關趨勢早於2024年初，即撤辣前已經出現，指假設一名內地買家，每月來港兩三次，由年頭坐到年尾的話，「相信足夠付百幾萬首期」——在國內資本管控未放鬆下，「北水」儼如「遠水」，只能有限流入本港樓市。

工商物業水深火熱

那麼「近水」如何？湯文亮認為，若然是首置人士，借錢比較容易，例如中銀都開始回贈1%，「發出訊號就是要吸客」，否則「我認識好幾個買家給足五六成錢，也沒銀行肯借錢」，銀行不積極貸款，他認為屬全球趨勢，也是第三種壓力。

「人們說我唱好樓市，其實我並非唱好，我是不敢叫人賣樓，特別是自用樓，你是買不回，即使你買得回，也未必問到銀行借錢，當日問銀行借錢容易，但今天很困難了！銀行可給高息定存，怎會借到平錢？」湯文亮表示。

除此以外，銀行收緊借貸，也跟不良貸款有關，「很多人看樓市只關注住宅，實際上工商物業目前處於水深火熱中，住宅亦難以獨善其身」，曾煥平續道：「目前香港寫字樓供應過剩，我可以說若非政府每天叫銀行不要Call Loan及補差價，恐怕已遍地屍骸，但現在都是將所有問題延後罷了！」

水深火熱是什麼意思？今年9月，高盛發表研究報告，顯示本港銀行不良貸款正上升，商業地產隱含不良貸款率佔債務總額14%，最壞情況下，有機會升至22%及39%，超過亞洲金融風暴的高位。

「政府經常說負資產增加，只要還錢並非問題，其實有對有錯。住宅的確不嚴重，工商物業卻很嚴重，政府及銀行視而不見，雪球只會愈滾愈大。」曾煥平憂慮，工商物業貸款違約情況增加，會拖累住宅貸款，甚至形成銀行系統風險。

他呼籲政府成立委員會，要求銀行列出清單，盡早掌握商業地產不良貸款嚴重程度，「到底個洞有幾深？先要面對自己病情，才能對症下藥，而我提議先驗一次身」。

畢竟工商物跟住宅乃截然不同的物業類型，「工商物業並非減價能輕易脫手，可跌到深不見底，舉例波叔從前買的東西，現在全部可用四個字形容，就是資不抵債，即全部銀行都要『剃頭』（Haircut，債主減債承受部分損失）」。

住宅則不然，尤其香港樓，無論是「好友」湯文亮定「淡友」曾煥平，均不約而同表示，香港樓價在壓力下跌28%，如果發生在其他地方，早已哀鴻遍野，但香港沒出什麼狀況，證明後市「不用太悲觀」。

港樓＝磚頭界Hermès

以撻訂潮為例，在曾煥平眼中並非壞事，「無論環境順逆，其實任何時候都有人撻訂，當然市況差，數量會增加，供樓動輒30年，發現原來有15年供空氣，沒人蠢到不撻訂！所以撻訂潮聽落好大件事，實際上是促進經濟活動」，曾煥平補充：「我並非開玩笑，全部撻完都馬上賣到！」

香港住宅韌性很大，「只要減價就會有人買，畢竟華人有磚頭情意結」，曾煥平強調：「世上有很多東西是輸多少都賣不出，例如有些股票暴跌九成會變廢紙、歐美住宅於經濟蕭條都不值錢。」

「有些人駡我唱衰樓市」，曾煥平申冤：「我永遠叫人，如果以前10元嫌貴，現在跌到6元，你負擔到就買。香港仍是世界性市場，奉行簡單低稅率，所以不管經濟周期，港樓仍有價值，不是垃圾。」

時隔兩年，由英國Z/Yen與中國綜合開發研究院共同編製的全球金融中心指數（GFCI），香港重新超越新加坡，再現「紐倫港」國際金融中心秩序。

統計學有個概念叫「均值回歸」，即當市價低於過去均價時，資產就可能被購買，價格因而上升，香港樓同樣道理，「等於愛馬仕手袋入門二三十萬，現在十皮買到相差很遠，愛馬仕價值就在此」。

曾煥平舉例啟德天壐．天一開售賣光，「為什麼呢？人們認為本應值3萬竟然開2萬，比內心價平1萬，現在不買更待何時！」無獨有偶，湯文亮都點名，九龍區最看好啟德，「有平可買，勝在很多發展商會引入不同競爭，崇光便進駐」。

長遠而言，湯文亮認為樓市離不開三個基本因素：醫療、人口增長及教育，「香港醫療全世界排名最高，不只設備，更是醫德，加上人口跌樓價必定跌，此乃不變定律，放諸四海皆準，所以現在（香港）人口開始增長，大家不用太看淡樓市，估計明年中，曙光可變太陽，全年升大約15%」。

「樓價高企時，很多朋友說樓價跌會入市」，曾煥平續道：「如果價格回到合理水平，的確是很值得買」，當中有三類物業值得注意。

——節錄自12月號《信報財經月刊》