撰文：李潤茵 本刊記者
有種時差叫「新界」，就是每天「早點開始、夜點結束」，皆因出城永遠「二萬五千里長征」，未來這種奇特現象有機會扭轉，因為新界未來會變市區。
政府總部北移
蛻變契機在於，第一、在新屋嶺周邊，可引進內地高等學府；第二、文錦渡及沙頭角等口岸，可改行「一地兩檢」；第三、香港的鐵路網絡發展緩慢，可考慮容許深圳鐵路南下接駁，甚至連政府總部都有機會遷往新界北，今年5月，建制派議員何君堯，已經提倡北移。
參考北京，2019年為發展通州副中心，市政府以身作則，搬遷35個部門、165個單位。在特首《施政報告》發表前夕，再有建制派民建聯議員造勢，向政府提交報告，開宗明義「新界北新中心」，實行與中環「南金融、北創科」。
報告指出，整個發展區最高可達超過8100公頃土地，容納約100萬人，提供約40萬個單位，超過65萬個就業職位。從數字來看，向北發展很合理。香港總面積為1111平方公里，城市化程度僅20%，遠低於其他城市。以新加坡為例，總面積雖不及香港，也高達73%；深圳總面積大過香港，惟發展起步較遲，也能達到47%。
這意味什麼？正面來看，新界仍有大量土地等待開發──該區佔全港土地總面積89%，居住人口卻只有52%〔圖一〕。
邊陲地帶變「黃金地帶」
市場最清楚不過。汪敦敬是提出「龍市理論」的專家，過去十二年預測樓市，準確度達百分百。
他告訴記者，兩年前評估樓市會強調「香港金融中心地位不變」，皆因數據顯示自2019年中，資金已持續流入，到今天則要衡量「香港在大灣區是什麼角色」。
舉例99%港人視為「邊陲地帶」的新界北，在這位樓市專家眼中，已經是「黃金地帶」，皆因「地緣邏輯已經改變」。他表示，傳統金融中心中環已成舊常態，新CBD是由跨區域、全國性基建所產生。
原本政府規劃，CBD 2.0選址在九龍東，惟汪敦敬認為，過去兩年的天災人禍，令香港失去啟德，「現在已經面目全非！」反觀新界北，他則非常看好，背後邏輯離不開「新中心由新路形成，幾千年歷史都是如此」。
新界北會如何變天？汪敦敬口中的「黃金地帶」，最早出現在2007年公布的《香港2030》，當中已經述及「北部經濟帶」；時至今日，沿着七個邊境口岸，東起沙頭角，西至深圳灣，新界北先後劃出六個區域，單單「新界北新市鎮」及「文錦渡物流走廊」，總面積已相當於60個維園，還有新田/落馬洲樞紐、落馬洲河套區、古洞北/粉嶺北及洪水橋發展區〔圖二〕。
基建方面，香園圍口岸去年已經啟用；30年前已構想的「北環線」，港鐵亦剛剛於7月提交環評，該線全長約10.7公里，接連東鐵及西鐵，將分兩期動工，預料在2034年竣工。
另一邊廂，立法會持續開綠燈撥款，新界北加速進行，民建聯甚至提出，北環線兩期工程應同期進行；與9年前新界東北提交立法會時，遭受衝擊，形成強烈對比。
「近年《施政報告》中，政府兌現能力最高，莫過於港珠澳大橋通車，相信未來是北環線，而按原訂規劃，單單洪水橋，甲級寫字樓供應已不亞於中環，再配合內地藍圖，畫面相當清晰。」汪敦敬以屯門為例，便能一小時接駁五個CBD：15分鐘深圳、45分鐘西九、50分鐘珠海及澳門，1小時中環，「現在即使到機場，屯門都快過西九！」
人稱「新界西北之王」，從事地產代理逾三十載，一直深耕新界市場，所以他很清楚該區發展，「有香港人仍認為，內地人永遠不會回來，那是大錯特錯！」
被汪敦敬形容為「先頭部隊」的內地學生，已經回來租樓。「有人辭官歸故里，有人漏夜趕科場。回顧八九十年代，香港同樣出現移民潮，惟樓市同樣暢旺。」他娓娓道來：「有人因移民賣樓時，也有人不移民而買樓。留港自然要規劃未來，當年我便創立祥益。」
跳出個人層面，社會何嘗不是要「向前看」？自從2020年7月，香港已步進新階段，正是港澳辦副主任張曉明口中的「二次回歸」，頒布《國安法》只是序幕。
之所以會出現「二次回歸」，正因九七回歸「人心未歸」──意思即是第一次回歸，中央只是收回主權，沒有收回治權，結果23年來，香港埋下深層次矛盾，積重難返，最終在2019年大規模爆發。
「土地問題」中央發聲
冰封三尺，非一日之寒。回歸初期，「港人治港」及「高度自治」，很大程度上得到落實，甚至到2008年，香港人認同自己是「中國人」，更一度高於「香港人」，惟同是2008年，中港關係急轉直下，「人心回歸」失敗告終。有指第一次回歸，中央依靠收買精英階層治港，包括親中政客及商家，實驗證明不可行，所以第二次回歸，要直接紓土地等民困，籠絡市民。
在《國安法》一周年研討會上，港澳辦主任夏寶龍表明，中央重視香港房屋問題，更列出行動目標：2049年告別劏房、籠屋。
自從中央官員發聲，積習已久的「土地問題」，突然得到港府迅速回應，例如財政司司長陳茂波，便在夏寶龍講話一星期後，高調探訪劏房戶，甚至主動提及簡化程序、建立土地儲備。
就在此背景下，建制陣營由政黨到智庫，甚至連發展商及鄉議局都不約而同地，將目光投向新界。比起「明日大嶼」，這個選項更符合三點：一、政治正確；二、經濟效益；三、國家戰略部署。
為什麼香港從來沒有大規模開發新界？歷史上，那是無論港英政府，抑或特區政府，都無法掌握的土地。原因是香港由三項條約組成──《南京條約》永久割讓香港島、《北京條約》永久割讓九龍半島（界限街以南）及昂船洲，最後《展拓香港界址專條》租借新界及新九龍（界限街以北）99年，所以從本質而言，有別於港島及九龍，新界屬租借地，而非割讓地。
英國刻意區隔中港
為什麼開埠以來，城市化集中在港島及九龍？就是源自香港有兩套土地制度。在割讓地，英國每次登陸，例行頒布公告會「公開拍賣每塊土地」，即使港島及九龍，都有原居民，不過英方表明「佔有權憑據（title）無效」，結果所有土地變相遭充公。
新界則截然不同。英軍登陸時，鄉紳們激烈反抗。一方面是出於愛國，另一方面更關乎土地。相較港島及九龍，新界是原始農業社會，更重視土地「私有權」，結果雙方達成協議。
由港英政府派員丈量新界土地，登記原居民的「紅契」，然後換作「集體官契」〔表一〕，無主之地（包括山嶺、沼澤及河流）才全數充公。自始新界原居民失去「永業權」，改以「承租權」形式保障土地使用權，成為一套有別於市區的制度。
縱觀百年殖民統治，港英政府都有兩套管治思維，其中一套就只針對新界，取態主要任其「自生自滅」，「只要承認英國為宗主國，政府能徵稅、處理刑法，基本都是維持原狀，那樣最能省卻資源」。前新界民政官員告訴本刊，此思維實際沿襲自古老歐洲。
在港英政府眼中，新界只是用來「區隔」內地的「邊陲地帶」，所以並非很重要的地方；在六七暴動期間，則是「左派大本營」，市區自然最好保持距離；到主權移交前夕，末代港督彭定康於任內再將部分私人地、魚塘地，劃為保護區及緩衝帶，例如后海灣及南生圍，變相進一步凍結邊境土地。
由於殖民政府有這種政治取態，所以即使發展新市鎮，仔細觀察演變，原來都是填海居多，不太碰原有的土地。由衞星城市觀塘開始，到六十年代，屯門發展在青山灣填海，七十年代的荃灣、醉酒灣（今葵涌貨櫃碼頭）及沙田新市鎮，還有八十年代的將軍澳及東涌。
填海勝在速度快，時至今日許多填海計劃戛然而止，發展速度亦大不如前〔圖三〕。
殖民思維變中國思維
後來主權移交，新界的傳統及制度直通車過渡，包括特區官員思維，也停留在「邊境規劃」。回歸以後，新界北長期缺乏整體規劃，不是安置厭惡性設施，例如發電廠、堆填區、大型墳場及工業區等；就是發展新市鎮，但只針對興建房屋，沒有完善產業配套。
特區政府沿用殖民思維治港，最大問題在於與「中港融合」背道而馳；反觀一水之隔的深圳，成立「經濟特區」之初，已經立場鮮明，以香港為依托，來尋求發展空間。
去年，深圳特區四十周年，再獲國家主席習近平，表態支持為「綜合改革試點」，其中還包括擴大金融業、航運業的對外開放，無疑對香港構成壓力。
「當年，許多成功人士是游水過來，入黑後在深圳后海灣出發，望住流浮山警署盞紅色燈，游到天光抵港。」站在村公所天台，十八鄉鄉事委員會前主席梁福元，告訴記者現在每逢回歸、國慶及勞動節，自己反過來望向對面，欣賞深圳璀璨燈飾，「那邊高速發展，香港還說沒有地，為什麼差距那麼大？」
其實，40年前的深圳，與開埠前的香港，同樣是小漁村，但兩地的發展歷程，卻是迥然不同，正好反映出兩種不同的思維。
在中國，政府向來積極作為，以深圳為例，從「前店後廠」時以港為師，到經濟轉型期，發展高新科技產業，甚至在粵港澳大灣區內，政府都是由上而下規劃，先有頂層設計，再由下級執行，鄧小平便是改革開放總設計師。
再說八十年代，深圳特區一片荒地，一切由零開始，就靠移山填海，到2016年時任市委書記表示，30年間深圳填海面積55平方公里，即半個澳門，以香港100年填海歷史計，也不過76平方公里。
反觀香港，由於沿襲港英時期的「小政府、大市場」思路，發展的主導權，往往讓利給商界，結果缺乏整體規劃外，回歸24年還落得「產業空洞」及「發展緩慢」的下場。梁福元就支持「中國速度」，「我在福田、廣州當過政協，內地學習得很快，我曾經建議白雲機場如何改善，提案一年後已經落實」。
綜合不同新界土地，總面積估計相當於7個「明日大嶼」〔表二〕；作為新界原居民，梁福元當然很清楚箇中潛力，並且向本刊表示，願意配合國策發展，認為在賠償方面，「阿爺那套很公道！」
觀察過去一年，港府覓地態度亦有所轉變，開始化被動為主動——去年，率先推出「土地共享先導計劃」，針對發展商農地儲備〔圖四〕；今年，則罕有動用「尚方寶劍」《收回土地條例》，目前己經六度出鞘〔表三〕。要知道特首林鄭月娥曾經表明，不會輕率使用《條例》，以免冒犯私有產權，如今都一改抗拒態度。
南深圳成兵家必爭
「阿爺」是否背後發功？不得而知。但可以肯定是，香港需要配合國策。「無論香港政府，抑或民間企業，以至整體市民，也要認識歷史走到今天，香港的中介地位，已進入戰略性轉移階段。」暨南大學經濟學院教授封小雲表示。
在接受本刊電話訪問時，她指出，香港的傳統優勢在金融、商貿、門戶開放、與全世界連接，但「現在恐怕連大陸都未連接好，更遑論『一帶一路』」。與此同時，封小雲認為，在傳統優勢以外，香港還需要有「新的核心競爭力」，其中則包括科研。
「中國最缺乏是研究。無論是深圳、廣州，甚至珠三角，以至全國，沒多少大學能進入世界前50名，香港則已經有4間。」封小雲補充：「即使大疆在深圳取得突破，基礎研究都是來自香港。」
因地利之便，科創產業向北走，將是大勢所趨，他日落馬洲河套區落成後，「港深創新及科技園」的規模，便是香港科學園的三倍，而且「有別於科學園，河套區特別在於，那是兩地合作的試驗區」，團結香港基金會助理研究總監水志偉透露，生物科技既是香港強項，也同為深圳七大戰略之一。
科技衝破邊界。起碼在世界知識產權組織（WIPO）眼中，「深圳－香港－廣州」已經是一體化，在最新的科技集群全球創新指數（GII）中，排名第二。
經濟重心北移，新界愈開愈多口岸，同樣模糊邊境，「現在只是起步，未來通勤人員將會增加，在『一小時生活圈』內，大灣區會形成一個城市群」封小雲分析。
基於政治考量，近年官方未有高調重提「深港同城化」概念，惟香港民間已出現「南深圳」的說法，視新界為深圳的延伸。原因是邊境城市，例如上水，個別高尚住宅區內，居民主要操普通話，情況猶如西九的凱旋門。
其次，中資擬在邊境搶灘。自2019年起，新界北部六幅住宅地中，三幅由內房奪得〔表四〕外，恒大亦斥資6億美元，從恒基手中購得元朗地，估計將建200個單位，目標是吸引內地買家。
佳兆業及萬科在港珠澳大橋附近，分別買地塊及建成逾千個單位。背後算盤可能是見新界北部，距離深圳黃金地段，車程僅1小時；反觀南山區，部分樓價已經高過新界，發展商或考慮到，深圳上班族，日後有機會在新界居住。
無論如何，「南深圳」率先成為搶手貨。近期，幾幅位處新界北發展區的地皮，便競價激烈，最終以高價成交，由本地發展商奪得〔表四〕，預料未來幾年，邊陲地帶將陸續有私樓落成。
——節錄自9月號《信報財經月刊》
