近年內地物管行業快速發展，主要受惠於輕資產的經營模式，降低公司的資本投入，並取得較高的資產收益率。而中國住建部等部門今年初聯合發佈《關於加強和改進住宅物業管理工作的通知》，提到要加快發展物業服務業，推動行業向高品質和多樣化升級。隨着政策持續扶助，加上行業的規模擴張，預期長遠利好物管的龍頭企業發展。
中海物業(02669)主要從事物業管理服務、增值服務，以及透過線上線下平台為租戶提供服務。集團為內地領先的物業管理公司，背靠母公司中國海外(00688)，實力雄厚。截至2020年底止的全年純利同比增長30.2%至7億港元，營業額上升19.7%至65.45億港元，毛利增9.6%至11.95億港元；不過，由於直接經營成本升幅高於收益增長速度，令毛利率減少1.7個百分點至18.3%。
年內集團策略性客戶的管理政策取得成效，所管理的建築面積按年上升20.4%至1.823億平方米，其中最令市場驚喜的是，來自第三方的合約面積增長強勁，在管建築面積比例由8.1%增加至10.6%，持續鞏固其收入來源及提升市場地位。
儘管年內面對新冠疫情的衝擊，但整體業績未受太大影響。主要由於核心傳統物業管理的在管面積上升，以及管理費漲價等。期內物業管理服務收益增加18.2%至48.57億港元，佔總收益約74.2%，續為主要收入來源。至於增值服務方面，分部收益增加23.7%至16.68億港元，佔總收益約25.5%。
母公司實力雄厚
多年來內地政策鼓勵物管行業併購，對具有央企背景的中海物業較為有利，其業務前景仍值看好；加上去年盈利表現理想，相信在持續進行併購，以及由母公司新樓盤落成的帶動下，未來幾年盈利將維持強勁增長。
以現價計，中海物業2021年預測市盈率28.9倍，相比同屬一線的碧桂園服務(06098)及永升生活(01995)預測市盈率46.4倍及42.6倍，中海物業估值仍屬偏低水平。
根據彭博通訊綜合市場分析，預期中海物業2021、2022及2023年每股盈利為0.273、0.353及0.456港元，給予12個月目標價9.25港元，相當於今年預測市盈率33.3倍，評級「買入」。
蔡向成 元富證券(香港)研究部經理
