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2021年4月29日

高天佑 新聞點評

移民還移民 賣樓還賣樓

「七孔流血還七孔流血,死還死,係兩回事!」港產片《回魂夜》這句經典對白充滿哲理,可用來解釋很多現象。例如Bloomberg發表最新研究報告,估計香港今年可能有多達1.6萬個家庭移居英國,將令樓市「走資」1500億元;不過另一邊廂,本港樓價已經連升3個月,創近兩年新高,背後正切合「移民還移民,賣樓還賣樓,係兩回事!」

據彭博旗下研究部門Bloomberg Intelligence估計,2021年香港將有約1.31萬至1.63萬個家庭通過BNO途徑移居英國,佔全港居於自置物業家庭約0.9%至1.1%。假設每個家庭有4個成員,意味大概有5.24萬至6.52萬港人移英。這些家庭倘全部透過「賣樓」支持往英國生活的費用,最多會為樓市帶來總值約1500億元沽盤。

事實上,Bloomberg此番預測既非新鮮,亦不算誇張。筆者在1月份寫過〈2800億元走資有幾勁?〉一文,當時美國銀行(BofA)發表研究報告,估計這5年間會有32萬港人赴英,而其中約15萬人會在今年內提交申請,將引發約2800億元資本外流。條數不難計,假設15萬人移英造成3.5萬個住宅物業沽盤,平均樓價800萬元,「3.5萬 x 800萬」恰好等於2800億元。

人走樓價漲 剖析三因素

相對來說,Bloomberg剛估計香港今年最多有6.52萬人移英、走資1500億元,已比BofA的預測(15萬人移英、走資2800億元)保守很多。

有趣的是,距離BofA發表報告約3個月,據差餉物業估價署最新統計,3月份全港私人住宅樓價指數報388.3,按月上漲0.8%,連升3個月,更創出20個月新高。與此同時,新樓銷情暢旺,黃竹坑新盤開售平均呎價逾3萬元,至昨晚暫錄得超過18倍超額認購。

換句話說,香港樓市走勢不但跟大行預測有點背道而馳,甚至可說超乎大多數人估計,皆因大家都覺得香港爆發「移民潮」,勢必對樓市構成衝擊,為何樓價卻不跌反升?

此番現象背後有三大因素,首先,Bloomberg和BofA的推算皆正路,香港人移英浪潮確實洶湧。《倫敦時報》引述英國政府官方數據,截至今年4月中旬,BNO簽證啟動約10星期,已收到3.5萬宗BNO簽證申請,平均每星期3000多宗,較英方當初估算更高。由於不少申請以家庭為單位,攜同一家大細,所以今年有10萬至20萬人申請赴英毫不出奇。

然而「申請還申請,赴英還赴英」,因英方處理人手有限,加以疫情阻延,根據筆者非官方統計(針對身邊為數不少有意移英的朋友),至今為止,真正獲批申請並已起行赴英的家庭僅佔極少數,即便現在提交申請,但考慮到各種阻滯,可能要一年半載後方可踏足英倫土地,自然未須急於賣樓。

北水續撐場 供求仍失衡

更重要的是第二項因素,關乎香港經濟及樓市結構。直接而言,移英人士大部分對香港政治感到失望,惟不等於他們一定睇淡香港經濟及樓市。相反,很多人心知肚明,隨着龐大「北水」(內地資金)及「新香港人」(內地人才)南下,本港樓市至少在中短期內可獲支撐。就像社會主義制度下的上海、深圳,這些大都會均經濟興旺、樓價高企。香港前景就算未必及「北上深杭」凌厲,亦不見得會特別差。

正因如此,對於很多移英香港人,「政治還政治,樓市還樓市」,再加上當局篤行「逆周期」措施多年,現今業主大多實力雄厚,甚至已經「供滿樓」,或者持有不止一個物業,所以他們決定移民也不一定要拋售磚頭,大可一邊收取香港租金,一邊支持英國生活。

第三,樓市始終講供求,差餉物業估價署預計香港今年僅有1.8萬個私樓住宅單位落成,較去年減少2660伙,未來幾年供應量亦不樂觀,「明日大嶼」則屬遠水難救近火。需求方面,根據稅務局資料,今年3月份三項「辣招稅」(SSD、BSD、DSD)總額達9.95億元,按月飆升1.1倍,較去年同期亦猛增46%,反映不少買家甘願「捱辣」堅持入市。其中,買家印花稅(BSD)稅款達2.7億元,按月勁漲2.5倍,較多涉及豪宅交易,或許顯示未待「來港易」開通,已不乏內地買家「用自己的方法」(例如以上市公司董事身份來港)提早入市。

「七孔流血還七孔流血,死還死,係兩回事!」若單看移民潮聲勢,香港社會好像「七孔流血」;再看樓市形勢,或會覺得香港不但未「死」,反而很「生猛」。正如《回魂夜》核心思想,事情不可只看表面,更須斟破矛盾迷霧,把握其統一本質。

 

(編者按:高天佑著作《中產必須死》現已發售)

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